상속·증여받은 아파트, 세금은 어떤 가격 기준으로 매겨질까? (시가·유사매매사례가액)

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

아파트를 상속받거나 증여받으신 분들과 상담하다 보면, "세금 계산의 기준이 되는 집값이 도대체 얼마인지 모르겠다"는 말씀을 가장 많이 듣습니다.

같은 아파트라도 어떤 가액으로 평가하느냐에 따라 세금이 수천만 원씩 달라지기 때문인데요.

오늘은 상속·증여 시 아파트(주택) 가액을 평가하는 기준과 순서를 정리해 보겠습니다.

아파트 평가의 원칙은 무엇일까?

상속세·증여세 신고의 원칙은 상속개시일(사망일) 또는 증여일(등기접수일) 현재의 시가로 평가하는 것입니다.

시가란 불특정 다수 사이에 자유로운 거래가 이루어질 때 통상 성립한다고 인정되는 가액을 말하는데요.

시가로 인정되는 가액이 없을 때 비로소 기준시가(공시가격)를 사용합니다.

순위	평가 기준
1순위	시가 (해당 물건의 거래가액 등)
2순위	시가 (유사매매사례가액)
3순위	기준시가 (공시가격)

시가는 언제까지의 가격을 인정할까?

아무 시점의 가격이나 쓸 수 있는 것이 아니라, 평가기간 내의 가액만 시가로 인정됩니다.

구분	평가기간	평가심의위원회 거치는 경우
상속	상속개시일 전 6개월 ~ 후 6개월	전 2년 ~ 후 15개월까지 확장 가능
증여	증여일 전 6개월 ~ 후 3개월	전 2년 ~ 후 9개월까지 확장 가능

평가기간 내 가액은 다시 두 순위로 나뉩니다.

순위	내용
1순위	해당 아파트 자체의 매매가액, 감정가액, 경매·공매·수용가액
2순위	유사한 다른 아파트의 매매가액 (유사매매사례가액)

※ 1순위 가액이 있으면 2순위는 사용할 수 없습니다. ※ 1순위 가액이 여러 개면 상속개시일·증여일과 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.

시가가 없으면 무엇으로 평가할까?

평가기간 내 시가로 볼 가액이 하나도 없다면 기준시가(공시가격)로 신고합니다.

주택 유형	기준시가
아파트·빌라 등 공동주택	공동주택가격
단독주택	개별주택가격

유사매매사례가액은 어떤 거래를 말할까?

아파트는 같은 단지에 비슷한 집이 많아서, 실무에서는 유사매매사례가액이 쟁점이 되는 경우가 가장 많은데요.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항과 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 다음 요건을 모두 갖춘 거래만 유사매매사례가액으로 인정합니다.

요건	내용
기간	평가기간 내의 거래일 것
위치	평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
면적	주거전용면적 차이가 5% 이내일 것
가격	공동주택가격 차이가 평가대상 주택 공동주택가격의 5% 이내일 것

요건을 충족하는 사례가 2개 이상이라면, 공동주택가격 차이가 가장 작은 거래의 가액을 적용합니다.

유사매매사례가액은 어디서 확인할까?

홈택스에서 직접 조회할 수 있습니다.

1. 홈택스 접속 후 세금신고 → 증여세 신고 → 상속·증여재산 평가하기 선택
2. 상속·증여재산 평가 바로가기 클릭
3. 공동주택을 선택하고 부동산 정보 입력
4. 유사매매사례가액 찾기 실행

절세 포인트

아파트 평가에서 가장 위험한 상황은 신고 이후에 더 높은 유사매매사례가액이 발견되어 세금이 추징되는 경우입니다. 신고일 이후 평가기간 만료 전의 거래도 시가가 될 수 있으므로, 단지 내 매물 동향까지 확인하고 신고 시점을 정하는 것이 좋습니다.

반대로 유사매매사례가액이 지나치게 높게 형성되어 있다면, 감정평가를 받아 1순위 시가를 만드는 방법도 검토할 수 있는데요. 감정가액이 1순위이므로 불리한 유사 사례가액을 배제하는 효과가 있습니다.

기준시가로 신고할 수 있는 상황이라도, 국세청이 평가심의위원회를 통해 감정평가를 실시해 가액을 올려잡는 사례가 늘고 있다는 점도 감안하셔야 합니다.

어떤 가액이 시가로 잡히느냐에 따라 상속세·증여세가 수천만 원 단위로 달라집니다.

아파트 상속·증여를 앞두고 있다면 신고 전에 반드시 상속 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.