상속세 평가기간 밖에 매매가액과 감정가액이 모두 있으면 어느 것이 우선일까? (기준-2024-법규재산-0225)

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

상속세 신고는 보통 평가기간 안에 있는 시가로 합니다. 상속개시일 앞뒤 6개월이 그 기간인데요.

이 기간에 매매도 감정도 없으면 기준시가로 신고할 수밖에 없습니다.

문제는 이 경우 신고한 그대로 종결되는 것이 아니라는 점입니다. 세무서는 재산평가심의위원회를 거쳐 평가기간 밖에 있는 가액으로도 상속세를 과세할 수 있습니다.

그런데 만약 평가기간 밖의 기간에 세무서에서 감정평가를 한 가액도 있고 매매계약이 체결된 가액도 있는 경우에는 어느 것이 우선할까요?

오늘은 이 질문에 답한 기준-2024-법규재산-0225 예규를 정리해 보겠습니다.

상속재산은 어떤 순서로 평가할까?

상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.

시가가 없을 때 비로소 기준시가 같은 보충적 평가액을 사용합니다.

순위	평가 기준	근거
1순위	해당 재산의 매매·감정·수용·경매·공매가액	영 제49조 제1항
2순위	유사재산의 매매사례가액	영 제49조 제4항
3순위	기준시가 등 보충적 평가액	법 제61조~제65조

여기서 놓치기 쉬운 것이 이 순위가 평가기간이라는 시간 조건과 함께 움직인다는 점입니다.

아무 때나 형성된 가격을 시가로 쓰는 것이 아니라 정해진 기간 안의 가액만 시가가 됩니다.

구분	평가기간
상속	상속개시일 전 6개월 ~ 후 6개월
증여	증여일 전 6개월 ~ 후 3개월

상속은 앞뒤로 6개월씩 모두 12개월이 평가기간 내에 해당합니다.

평가기간이 지나면 시가로 쓸 수 없을까?

그렇지 않습니다. 평가기간 밖의 가액도 시가가 될 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간을 벗어났어도 시가로 인정될 수 있는 기간을 앞뒤로 하나씩 열어 두고 있는데요.

전체 시간 순서로 보면 이렇게 세 구간이 됩니다.

구분	기간	시가 인정
평가기간 밖 (앞)	상속개시일 전 2년 ~ 전 6개월	재산평가심의위원회 심의 필요
평가기간 내	상속개시일 전 6개월 ~ 후 6개월	심의 없이 바로 인정
평가기간 밖 (뒤)	상속개시일 후 6개월 ~ 법정결정기한	재산평가심의위원회 심의 필요

가운데 12개월이 평가기간 내이고 그 앞뒤로 열려 있는 구간이 평가기간 밖입니다.

법정결정기한은 상속세 신고기한부터 9개월입니다(영 제78조 제1항 제1호).

상속세 신고기한이 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이니 실제로는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 15개월까지 열려 있는 셈입니다.

다만 평가기간 밖의 가액이 자동으로 시가가 되지는 않습니다.

가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 재산평가심의위원회 심의를 통과해야 비로소 시가에 포함됩니다.

기준-2024-법규재산-0225 (2026.07.30.)

피상속인은 서울 소재 일반건물의 3분의 1 공유지분을 남기고 사망했습니다.

상속인들은 평가기간 안에 시가가 없다고 보아 이 지분을 기준시가로 평가해 상속세를 신고했습니다.

신고를 마치고 평가기간 6개월이 지난 뒤에 상속인 6명 중 2명이 자기 지분을 양도했습니다.

납세자는 이 매매가액을 재산평가심의위원회에 신청해 시가로 인정받았고 그 가액으로 수정신고를 했는데요.

그런데 이 건물은 비주거용 부동산 감정평가제도 운영지침에 따라 감정평가 대상으로 분류되어 있었기 때문에 국세청은 2개 감정기관에 감정평가를 의뢰했습니다.

이 감정가액 역시 평가기간 밖의 가액이어서 재산평가심의위원회 심의를 거쳤고 마찬가지로 시가로 인정받았습니다.

평가기간 안에는 시가가 없었는데 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한 안에 시가가 2개 생긴 것입니다.

시가로 보는 가액이 2개면 무엇이 우선일까?

국세청은 평가기간 밖이라고 해서 다른 기준을 적용하지는 않는다고 답했습니다.

시행령 제49조 제2항을 그대로 적용해 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 봅니다.

우선순위를 정하는 기준이 가액의 종류가 아니라는 뜻인데요.

매매가액이라서 앞서거나 감정가액이라서 앞서는 것이 아니라 평가기준일에 더 가까운 쪽이 1순위가 됩니다.

각 가액의 날짜는 이렇게 따집니다.

가액	기준이 되는 날
매매가액	매매계약일
감정가액	가격산정기준일과 감정평가서 작성일
수용·경매·공매가액	보상가액·경매가액·공매가액이 결정된 날

가장 가까운 날에 해당하는 가액이 둘 이상이면 그 평균액을 적용합니다.

감정가액은 어느 날짜를 기준으로 따질까?

국세청이 상속개시일을 가격산정기준일로 잡아 소급감정을 하면 이 날짜는 평가기준일과 하루도 차이가 나지 않는데요.

그렇다면 감정가액이 언제나 우선하는 것 아닌지 의문이 생깁니다.

기획재정부는 그렇지 않다고 회신했습니다(기획재정부 재산세제과-523, 2024.05.01.).

매매계약일이 감정가액의 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 사이에 있는 경우 가장 가까운 날은 매매계약일이라고 본 것입니다.

ex) 상속개시일은 2025.03.10.이고 매매계약일은 2025.11.20.이며 감정평가서 작성일은 2026.01.15.인 경우

구분	기준이 되는 날	상속개시일부터의 일수
매매가액	2025.11.20.	255일
감정가액	2026.01.15.	311일

감정가액의 가격산정기준일이 상속개시일이더라도 매매가액이 시가가 됩니다.

가격산정기준일 하나만으로 가장 가까운 날이 정해지지 않는다는 뜻입니다. 감정평가서 작성일까지 함께 따져야 합니다.

유사매매사례가액은 왜 날짜와 상관없이 밀릴까?

가장 가까운 날 규정을 유사매매사례가액에도 그대로 적용한다고 오해하는 경우가 많습니다.

시행령 제49조 제2항 단서는 해당 재산의 매매등의 가액이 있으면 유사재산의 가액을 적용하지 아니한다고 정하고 있는데요.

상속받은 바로 그 부동산의 매매가액이나 감정가액이 하나라도 있으면 유사한 다른 재산의 거래가액은 아무리 상속개시일에 가까워도 쓰지 않습니다.

날짜 비교는 해당 재산의 가액끼리만 하는 것입니다.

경합하는 가액	적용되는 가액
해당 재산 매매가액 VS 유사매매사례가액	해당 재산 매매가액
해당 재산 감정가액 VS 유사매매사례가액	해당 재산 감정가액
해당 재산 매매가액 VS 해당 재산 감정가액	평가기준일에 가장 가까운 날의 가액

절세 포인트

평가기간 밖에 시가가 2개면 평가기준일에 가까운 쪽이 1순위가 됩니다.

그래서 6개월이 지났더라도 국세청 감정평가가 예상된다면 그 전에 매매계약을 체결하는 것이 유리합니다.

국세청 감정평가는 조사에 착수한 뒤에 이루어져 감정평가서 작성일이 늦습니다. 매매계약일이 그보다 앞서면 매매가액이 시가가 되어 상속세를 줄일 수 있습니다.

물론 매매가액이 감정가액보다 낮을 때 이야기입니다. 특수관계인과의 거래도 시가에서 빠지니 제3자와 거래해야 합니다.

같은 부동산이라도 어느 날짜의 가액이 시가로 채택되느냐에 따라 상속세가 크게 달라집니다.

반드시 상속 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.