상속받은 주택이 있는데 원래 살던 집을 팔면 비과세될까? (상속주택 특례 3가지 핵심)

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

상담을 하다 보면 "부모님 집을 상속받는 바람에 2주택이 됐는데, 원래 살던 집을 팔면 양도세가 나오나요?"라는 질문을 자주 받습니다.

내 의지와 상관없이 주택 수가 늘어났는데 비과세를 놓친다면 억울한 일인데요.

세법도 이런 사정을 알기에 상속주택에 대한 특례를 따로 두고 있습니다.

오늘은 상속주택과 일반주택을 함께 보유하다 일반주택을 팔 때 비과세가 되는 요건을, 실제 예규 3건과 함께 정리해 보겠습니다.

상속주택 특례란 어떤 제도일까?

소득세법 시행령 제155조 제2항의 내용입니다.

별도세대인 피상속인에게 상속받은 주택 1채와 그 밖의 주택(일반주택) 1채를 각각 소유한 1세대가 일반주택을 양도하면, 국내에 1주택만 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

상속주택을 주택 수에서 없는 셈 쳐 주는 것인데요.

다만 아무 경우에나 적용되는 것은 아니고, 실무에서 다툼이 되는 지점이 세 가지 있습니다.

핵심 요건	내용
① 별도세대 상속	상속개시 당시 피상속인과 상속인이 별도세대여야 함 (동거봉양 합가는 예외)
② 일반주택의 취득 시점	상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택만 일반주택으로 인정
③ 판정 시점	특례 적용 여부는 일반주택의 양도 시점을 기준으로 판정

※ 양도하는 일반주택 자체는 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주) 요건을 채워야 하고, 양도가액 12억 원 초과분은 고가주택으로 과세됩니다.

이제 요건별로 근거 예규를 하나씩 보겠습니다.

재산세과-99 (2009.01.09.)

첫 번째 요건, 별도세대입니다.

구분	내용
사실관계	피상속인과 같은 세대를 이루고 살던 상속인이 주택을 상속받은 뒤, 일반주택 양도에 상속주택 특례를 적용할 수 있는지 질의
회신 요지	동일세대원으로부터 상속받은 주택은 특례상 "상속받은 주택"으로 볼 수 없어 제155조 제2항이 적용되지 않음

같은 세대라면 상속이 일어나기 전에도 이미 그 세대는 2주택이었습니다.

1세대 1주택 판정은 세대 단위로 하기 때문에, 상속 탓에 세대의 주택 수가 갑자기 늘어난 경우가 아니라고 보는 것인데요.

같은 취지의 회신이 재산세과-3252(2008.10.13.), 서면5팀-379(2007.01.31.)로 반복되고 있어 확립된 해석으로 봐야 합니다.

그리고 한 가지 예외가 있습니다.

60세 이상 직계존속을 모시기 위해 세대를 합친 동거봉양 합가라면, 합가 전부터 부모님이 보유하던 주택은 동일세대 상태에서 상속받았더라도 상속주택으로 인정됩니다.

서면-2024-법규재산-1113 (2025.04.30.)

두 번째 요건, 일반주택의 취득 시점입니다.

시점	내용
2012.09.	甲, A주택 취득
2013.02.	부친 사망으로 B주택 공동상속 (별도세대, 甲은 소수지분)
2017.03.	A주택 비과세 양도 (공동상속주택 소수지분 특례)
2019.05.	분양권이 완성되어 C주택 취득
2020.03.	모친의 지분 증여로 甲이 B주택 단독소유
질의	2024년 C주택 양도 시 비과세 가능한지

회신은 "적용되지 않는다"였습니다.

B주택이 상속주택이라는 점은 인정되지만, C주택이 상속개시일 후에 취득한 주택이기 때문인데요.

특례 대상 일반주택은 상속개시 당시 보유하고 있던 주택만 해당합니다.

※ 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택도 일반주택에서 제외됩니다.

부동산납세과-874 (2014.11.19.)

세 번째 요건, 판정 시점입니다.

시점	내용
1989년	甲, A주택 취득
2002년	甲, B주택 취득
2014.05.14.	별도세대인 모친에게 C주택 상속 (1세대 3주택)
2014.06.12.	A주택 양도
2014.07.29.	B주택 양도
질의	B주택 양도에 상속주택 특례 적용 가능한지

상속개시 당시 이 세대는 일반주택이 2채(A, B)였습니다.

"상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유"라는 요건을 상속 시점 기준으로 읽으면 특례가 불가능해 보이는데요.

국세청의 답은 달랐습니다. 특례 적용 여부는 양도시점을 기준으로 판정한다는 것입니다.

A주택을 팔 때는 1세대 3주택이라 과세되지만, B주택을 파는 시점에는 상속주택 C와 일반주택 B가 각각 1채씩만 남아 있으므로 제155조 제2항이 적용됩니다.

상속 당시 2주택이었다고 특례의 문이 영영 닫히는 것이 아니라, 한 채를 먼저 정리하면 남은 한 채는 비과세 받을 길이 열리는 셈인데요.

물론 남은 B주택도 상속개시 당시 보유하던 주택이어야 하고, 2년 보유 등 비과세 요건은 따로 채워야 합니다.

※ 피상속인이 2채 이상을 남긴 경우에는 그중 선순위 1주택(피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 등)만 특례 대상 상속주택이 됩니다.

절세 포인트

상속으로 다주택자가 됐다면 양도 순서가 세금을 좌우합니다.

상속주택 특례는 세대 구성과 취득 시점, 양도 순서에 따라 같은 집이라도 비과세와 과세 사이를 오갑니다.

일반주택을 양도하기 전에 반드시 상속 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.