안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.
부동산 상담을 하다 보면 부모님 소유의 주택이나 상가를 증여받는 대신, 시세보다 저렴한 가격에 매매로 넘겨받으려는 분들이 많습니다.
"돈을 주고 사는 건데 증여세가 나올 수 있나요?"라는 질문을 정말 자주 받는데요.
오늘은 특수관계인 간 저가양수 시 증여세가 과세되는 기준과 계산 방법을 정리해 보겠습니다.
시세보다 싸게 샀다고 해서 전부 증여세가 나오는 것은 아닙니다. 다음 두 가지 요건을 모두 충족해야 과세됩니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 거래 상대방 | 특수관계인으로부터 양수할 것 |
| ② 가격 차이 | 시가와 대가의 차액이 기준금액 이상일 것 |
특수관계인의 범위는 법인세법, 소득세법 등 세법마다 조금씩 다른데요.
저가양수 문제는 상속세 및 증여세법상 특수관계인을 기준으로 판단합니다. 크게 세 유형이 있습니다.
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 친족관계 | 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자 등 |
| 경제적 연관관계 | 임원, 사용인 등 |
| 경영지배관계 | 대통령령으로 정하는 지배 관계 |
부모님은 4촌 이내 혈족에 해당하므로, 부모님과의 부동산 거래는 당연히 특수관계인 간 거래입니다.
과세 기준은 한 줄로 정리됩니다.
과세 요건 = (시가 - 지급한 대가) ≥ Min(시가의 30%, 3억 원)
즉, 차액이 시가의 30%에 못 미치더라도 3억 원을 넘으면 증여세가 과세됩니다.
여기서 시가는 불특정 다수 사이에 자유롭게 형성되는 가액을 말하는데요. 유사매매사례가액도 시가가 될 수 있지만, 저가양수 실무에서는 대부분 감정평가를 받아 그 금액을 시가로 사용합니다.
과세 요건을 충족하면 증여재산가액은 다음과 같이 계산합니다.
증여재산가액 = (시가 - 대가) - Min(시가의 30%, 3억 원)
아버지가 보유한 시가 9억 원 부동산을 자녀가 5억 원에 매수한 경우입니다. (증여재산공제는 없다고 가정)
| 구분 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 시가와 대가의 차액 | 9억 - 5억 | 4억 원 |
| 기준금액 | Min(9억 × 30%, 3억) | 2억 7,000만 원 |
| 과세 여부 | 4억 ≥ 2억 7,000만 | 과세 대상 |
| 증여재산가액 | 4억 - 2억 7,000만 | 1억 3,000만 원 |
| 증여세 | 1억 3,000만 × 20% - 1,000만(누진공제) | 1,600만 원 |
위 사례의 자녀가 이 주택을 10억 원에 양도한다고 가정해 보겠습니다. (이월과세 등은 고려하지 않음)
양도차익을 계산할 때 인정되는 취득가액은 실제 지급액 5억 원만이 아닙니다.
취득가액 = 5억 원(실제 지급액) + 1억 3,000만 원(과세된 증여재산가액) = 6억 3,000만 원
증여세가 과세된 금액만큼 취득가액에 가산되므로, 양도소득세에서 이중과세가 되지 않는 구조입니다.
거래 상대방인 부모님 쪽에도 세금 문제가 발생하는데요.
특수관계인에게 시가보다 5% 이상 낮은 가격으로 양도한 경우, 소득세법상 부당행위계산 부인이 적용되어 실제 받은 5억 원이 아니라 시가 9억 원을 양도가액으로 하여 양도소득세가 계산됩니다.
저가양수는 잘 활용하면 시가의 30%(최대 3억 원)까지는 증여세 부담 없이 낮은 가격에 이전할 수 있는 방법입니다.
다만 시가 산정이 가장 중요한데요. 유사매매사례가액이 얼마로 잡히느냐에 따라 과세 여부 자체가 달라질 수 있으므로, 거래 전에 감정평가를 받아 시가를 명확히 고정해 두는 것이 안전합니다.
또한 매매대금이 실제로 오간 금융 증빙을 반드시 남겨야 합니다. 대금 지급 없이 명의만 이전하면 저가양수가 아니라 전체가 증여로 과세될 수 있습니다.
양수인의 증여세, 양도인의 양도소득세, 향후 양도 시 취득가액까지 세 가지 세금이 맞물려 세액이 크게 달라지는 거래입니다.
가족 간 부동산 매매를 계획 중이라면 반드시 상속·증여 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.
Q. 부모님 집을 시세보다 싸게 사면 무조건 증여세가 나오나요?
아닙니다. 시가와 실제 지급한 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액 이상인 경우에만 증여세가 과세됩니다. 차액이 그 기준에 미달하면 증여세는 발생하지 않습니다.
Q. 저가양수로 증여세를 냈다면 나중에 팔 때 취득가액은 어떻게 되나요?
실제 지급한 대가에 증여세가 과세된 증여재산가액을 더한 금액이 양도소득세 계산 시 취득가액으로 인정됩니다. 예를 들어 5억 원에 사고 증여재산가액 1억 3,000만 원에 과세됐다면 취득가액은 6억 3,000만 원입니다.
Q. 싸게 판 부모님에게도 세금 문제가 생기나요?
네. 특수관계인에게 시가보다 5% 이상 낮은 가격으로 양도하면 부모님의 양도소득세는 실제 받은 금액이 아니라 시가를 양도가액으로 하여 계산됩니다.
대법원은 2026년 8월 13일 국세청 소급감정 과세가 적법하다고 본 2심 판결을 뒤집었습니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서의 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다는 요건은 증여일부터 가격산정기준일까지뿐 아니라 감정평가서 작성일까지의 기간에도 충족돼야 한다는 것입니다. 국세청 감정평가로 증여세를 추가 고지받았다면 감정평가서의 가격산정기준일과 작성일 사이에 공시지가 변동이나 용도지역 변경처럼 가격에 영향을 준 사정이 있었는지부터 확인해야 합니다.
18세 이상 자녀가 60세 이상 부모에게 중소기업 창업자금을 증여받으면 5억 원 공제 후 10% 세율만 적용됩니다(조세특례제한법 제30조의5). 다만 2년 내 창업, 4년 내 자금 사용, 10년 유지 요건을 지켜야 하고, 증여자 사망 시 기한 없이 상속재산에 합산됩니다.
부동산을 자녀 부부에게 50%씩 저가양도하면 증여세 기준금액(시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액)은 부부 합산이 아니라 양수자별로 각각 계산합니다(서면-2025-법규재산-0704). 이를 활용하면 자녀 1명에게 파는 것보다 최대 두 배 더 저렴하게 양도할 수 있습니다.
