저가양도, 사위·며느리와 공동명의로 하면 기준금액은 각각 계산될까?

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

가족 간 부동산 매매 상담을 하다 보면, 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있는지를 가장 궁금해하시는데요.

부모가 자녀 1명에게 파는 경우는 계산이 간단하지만, 아들과 며느리 또는 딸과 사위에게 지분 50%씩 나눠 파는 경우에는 기준금액을 합산하는지, 각각 계산하는지가 문제가 됩니다.

오늘은 이 질문에 대한 국세청의 최신 예규(서면-2025-법규재산-0704)를 정리해 보겠습니다.

저가양도 시 증여세가 과세되는 기준은?

가족 등 특수관계인 간에 부동산을 시가보다 싸게 팔면, 시가와 대가의 차액이 일정 기준금액 이상일 때 그 이익에 증여세가 과세됩니다.

상속세 및 증여세법 제35조와 시행령 제26조에서 정한 기준금액은 다음과 같습니다.

기준금액 = 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액

구분	내용
기준 1	시가의 100분의 30에 상당하는 가액
기준 2	3억 원
적용	둘 중 작은 금액

ex) 시가 5억 원 부동산인 경우

• 시가의 30%: 1억 5,000만 원
• 3억 원과 비교해 작은 금액: 1억 5,000만 원
• 따라서 3억 5,000만 원보다 싸게 팔면 증여세가 과세됩니다.

부부에게 나눠 팔면 기준금액은 합산할까, 각각 계산할까?

부모 1명이 자녀와 사위, 또는 자녀와 며느리에게 각각 50%씩 저가양도한다면 어떨까요?

부부가 받은 이익을 합산해서 기준금액을 한 번만 적용하는지, 아니면 양수자마다 따로 적용하는지가 쟁점인데요.

국세청은 서면-2025-법규재산-0704(2025.12.12.) 예규에서 명확하게 답을 내놨습니다.

구분	내용
문서번호	서면-2025-법규재산-0704
생산일자	2025.12.12.
요지	상증법 제35조에 따른 기준금액은 양수·양도할 때 양수자별·양도자별로 각각 산정

즉 자녀 부부가 받은 이익을 합산하는 것이 아니라, 자녀 따로 며느리(사위) 따로 각자의 지분을 기준으로 기준금액을 계산한다는 것입니다.

이 예규가 왜 중요할까?

양수자를 나누면 기준금액도 사람 수만큼 늘어나기 때문입니다.

ex) 시가 20억 원 부동산을 저가양도하는 경우

구분	자녀 1명에게 양도	자녀 + 사위(며느리)에게 50%씩 양도
기준금액	min(20억×30%=6억, 3억) = 3억	각자 min(10억×30%=3억, 3억) = 3억씩
낮출 수 있는 금액	3억 원	3억 × 2명 = 6억 원
증여세 없는 최저 양도가액	17억 원	14억 원

자녀 1명에게 팔 때보다 최대 3억 원을 더 낮춘 가격에 양도할 수 있는 셈입니다.

절세 포인트

고가 부동산일수록 양수자를 자녀 부부로 분산하는 것이 저가양도의 폭을 크게 넓혀 줍니다. 기준금액이 양수자별로 각각 적용된다는 점이 이번 예규로 확인됐기 때문입니다.

다만 저가양도는 증여세만 보고 판단하면 안 됩니다. 양도하는 부모에게는 시가 기준으로 양도소득세가 부당행위계산 부인 규정에 따라 과세될 수 있고, 취득세와 매수자의 자금출처 소명 문제도 함께 따라옵니다.

며느리·사위는 이혼 등 가족관계 변동 위험까지 고려해 지분 설계를 해야 합니다.

같은 부동산이라도 누구에게 어떤 가격으로 파느냐에 따라 세금 총액이 수억 원씩 달라집니다.

거래 전에 반드시 상속·증여 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.