취득세 개정으로 가족 간 저가양도가 불가능해졌다? 사실일까?

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

요즘 상담을 하다 보면, 취득세법이 바뀌어서 가족 간 저가양도는 이제 못 하는 것 아니냐고 물어보시는 분들이 부쩍 많아졌습니다.

여러 매체에서 2026년 지방세법 개정으로 가족 간 저가양도 시 무조건 취득세가 12%(농특세 등 포함 13.4%)로 중과된다는 이야기가 돌고 있기 때문인데요. 결론부터 말씀드리면 이는 잘못된 정보이고, 대부분의 저가양도는 여전히 중과 없이 가능합니다.

오늘은 이 오해가 어디서 시작됐고 실제 개정 내용은 무엇인지 정리해 보겠습니다.

오해는 어디서 시작됐을까?

2025년 8월 말, 정부가 지방세법 개정안을 입법예고했습니다.

핵심은 가족 간 저가거래에 무상 취득세율로 과세하겠다는 내용이었는데요.

당시 실무에서 가족 간 저가양도에 적용되던 세율을 비교해 보면 오해가 생긴 이유를 알 수 있습니다.

구분	취득세율
유상 취득 (저가양도 포함)	1~3%
무상 취득 (증여)	최대 12% (농특세 등 포함 최대 13.4%)

개정안에 대한 구체적인 설명이 없는 상태에서 발표 내용만 보고, 저가양도에는 앞으로 무조건 무상 취득세율이 적용된다고 받아들인 분들이 많았던 것입니다.

실제 개정 내용은 무엇일까?

그런데 같은 날 함께 발표된 지방세법 시행령 개정안을 보면 이야기가 달라집니다.

무조건 무상 취득세율을 적용하는 것이 아니라, 시가와 대가의 차이가 3억 원 또는 시가인정액의 30% 이상인 경우에만 전체를 증여로 보아 무상 취득세율을 적용한다고 되어 있습니다.

시가와 대가의 차이	취득세
3억 원 또는 시가인정액의 30% 미만	종전과 동일 (유상 취득세율 1~3%)
3억 원 또는 시가인정액의 30% 이상	전체를 증여로 간주, 무상 취득세율 적용

즉 기준 범위 안에서 이뤄지는 일반적인 저가양도는 개정과 무관합니다.

그렇다면 왜 법을 바꿨을까?

일부에서 저가양도를 취득세 회피 수단으로 활용했기 때문입니다.

극단적인 예로, 10억 원짜리 주택을 두 가지 방법으로 이전한다고 가정해 보겠습니다. (증여세는 어차피 발생한다고 전제)

구분	증여	1원에 저가양도
취득세율	시가인정액 10억에 무상 취득세율 3.5%	시가인정액 10억에 유상 취득세율 3%
증여자가 조정지역 2주택 이상인 경우	12% 중과	중과 없이 3%

증여로 넘기면 최대 12% 중과인데, 형식만 매매로 바꾸면 3%로 끝나는 구조였던 것입니다.

이번 개정은 기준금액 안의 정상적인 저가양도를 막기 위한 것이 아니라, 이런 극단적 저가거래를 통한 취득세 회피를 막기 위한 것으로 보는 것이 정확합니다.

실제로 2025년 10월 24일 행정안전부 보도자료에서도 부동산을 시가보다 현저하게 낮은 금액으로 거래 시 증여로 간주하여 취득세율을 적용한다고 방향을 밝혔고, 개정안은 몇 차례 수정을 거쳐 2025년 12월 31일 국회에서 이 취지대로 최종 의결됐습니다.

실무에서 주의할 점은?

한 가지 함정이 있습니다. 증여세와 취득세의 기준 적용 방식이 다르다는 점인데요.

구분	차액이 기준금액에 딱 맞는 경우
증여세	과세 안 됨 (기준금액 "이상"이어야 과세, 차액에서 기준금액 차감)
취득세	전체를 증여로 간주하여 무상 취득세율 과세

증여세는 시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액에 딱 맞춰 거래해도 세금이 나오지 않지만, 취득세는 그 금액에 맞추는 순간 전체가 증여 취득으로 넘어갑니다.

따라서 실무에서는 시가의 29% 수준, 또는 2억 9,000만 원 수준으로 기준금액보다 확실히 낮게 차액을 설정하셔야 합니다.

절세 포인트

기준금액 안에서 이뤄지는 저가양도는 이번 지방세법 개정으로 달라진 것이 전혀 없습니다. 시가보다 최대 3억 원(또는 시가의 30%) 가까이 낮은 가격으로 이전하는 절세 효과는 여전히 유효합니다.

다만 증여세 기준과 취득세 기준의 미세한 차이 때문에, 기준금액에 정확히 맞춘 거래는 취득세 중과라는 역풍을 맞을 수 있습니다. 거래가액 설계 시 반드시 여유분을 두어야 하고, 양도소득세와 자금출처 소명까지 함께 검토해야 안전합니다.

거래가액을 얼마로 정하느냐에 따라 증여세와 취득세가 동시에 달라지는 구조입니다.

가족 간 매매를 계획 중이라면 반드시 상속·증여 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.