도로로 쓰이는 땅을 상속받으면 상속세를 안 낼 수 있을까?

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

상속세 상담을 하다 보면 "물려받은 땅이 동네 도로로 쓰이고 있어서 팔 수도 없는데, 이런 땅에도 상속세를 내야 하나요?"라는 질문을 종종 받습니다.

지목과 상관없이 실제로는 동네 도로로만 쓰여 재산 구실을 못 하는 땅이 의외로 많은데요.

오늘은 이런 도로 토지가 상속세에서 어떻게 평가되는지, 그 요건과 실제 다툼 사례를 정리해 보겠습니다.

도로 토지가 0원으로 평가되는 요건은?

상속증여세 집행기준 61-50-2는 토지를 상속 또는 증여받을 때 아래 요건을 모두 충족하면 평가액을 0원으로 하도록 정하고 있습니다.

요건	내용
①	불특정 다수인이 공용으로 사용하는 사실상 도로일 것 (공부상 지목과 무관)
②	평가기준일 현재 도로 외의 다른 용도로 사용할 수 없을 것
③	평가기준일 현재 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정될 것

지목이 '도로'인지 여부는 중요하지 않습니다. 지목이 대지나 전답이라도 실제로 도로로 쓰이고 있으면 요건 판단 대상이 됩니다.

국세청과 법원은 어떻게 판단했을까?

이 규정은 요건이 추상적이라 실제 적용에서 다툼이 많은데요. 대표적인 해석과 판례를 보겠습니다.

먼저 상속증여세과-164(2013.5.29.) 예규는 사실상 도로도 상속재산에는 포함되지만, 도로 외 용도로 사용할 수 없고 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없으면 평가액을 0으로 한다고 하면서, 해당 여부는 구체적 사실을 확인해 판단할 사항이라고 해석했습니다.

반면 과세관청의 손을 들어준 사례도 있습니다. 조심 2017서2960(2017.8.21.) 결정은 쟁점 도로에 개별공시지가가 산정·고시되고 있고, 공시지가가 도로 사용 현황을 반영해 인근 표준지의 33% 수준으로 산정된 점, 도시계획상 향후 보상이 기대되는 점을 들어 공시지가로 평가해 과세한 처분이 정당하다고 보았습니다.

납세자가 이긴 사례로는 서울고등법원 2010누29125(2011.4.28.) 판결이 있는데요. 불특정 다수가 공공 도로로 사용하는 토지는 개별공시지가가 공고되어 있다는 사정만으로 재산적 가치를 단정할 수 없고, 실질적 가치를 인정하기 어려운데도 상속재산에 넣어 과세한 처분은 위법하다고 판단했습니다.

사례	결론
상속증여세과-164 (2013.5.29.)	요건 충족 시 0원 평가, 다만 사실 판단 필요
조심 2017서2960 (2017.8.21.)	보상 기대 등을 이유로 과세 정당 (과세관청 승)
서울고등법원 2010누29125 (2011.4.28.)	공시지가 존재만으로 과세 불가 (납세자 승)

절세 포인트

핵심은 세 번째 요건인 "재산적 가치가 없을 것"의 입증입니다. 도로 사용 현황 사진, 지자체의 도로 관리 자료, 보상 계획 유무 확인 자료 등을 미리 갖춰 두면 소명이 훨씬 수월해집니다.

반대로 해당 토지가 도시계획에 포함되어 보상이 예상되거나 개별공시지가가 정상적으로 산정되고 있다면, 요건을 갖춘 것처럼 보여도 과세될 가능성이 높다는 점을 감안해야 합니다.

0원 평가로 신고했다가 부인되면 본세에 가산세까지 더해질 수 있으므로, 신고 전에 요건 충족 여부를 보수적으로 검토하는 것이 안전합니다.

같은 도로 토지라도 보상 가능성과 사용 현황에 따라 상속세가 0원이 될 수도, 공시지가 전액으로 과세될 수도 있습니다.

신고 전에 반드시 상속 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.