공동상속주택 지분, 누구를 최대지분자로 정할까? 협의분할과 양도세 비과세

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

상속받은 아파트를 형제들이 똑같이 나눠 등기하면 가장 공평해 보입니다. 그런데 형제마다 이미 집을 한 채씩 갖고 있다면 양도세 결과가 달라질 수 있는데요. "어머니 아파트를 삼남매가 똑같이 나눠 등기하려는데 제 집을 팔 때 문제가 없을까요?"라는 질문이 나오게 되는 이유입니다.

공동상속주택은 지분을 몇 대 몇으로 나누느냐에 따라 상속인 중 누구의 주택으로 볼지가 정해집니다. 그 결과가 형제 각자가 가진 집의 양도세 비과세를 좌우합니다.

오늘은 공동상속주택의 최대지분자를 어떻게 판정하는지와 협의분할 때 지분을 정하는 기준을 정리해 보겠습니다.

공동상속주택은 누구의 주택으로 볼까?

양도세에서는 한 주택을 여러 사람이 공동으로 가지면 원칙적으로 각자가 그 주택을 한 채씩 소유한 것으로 셉니다.

그러나 상속으로 공유하게 된 주택에는 예외가 있습니다. 공동상속주택이 아닌 다른 주택을 팔 때 그 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로만 보고 나머지 상속인의 주택 수에서는 뺍니다.

상속인	공동상속주택을 주택 수에 넣을까?	근거
상속지분이 가장 큰 상속인	넣음 (그 상속인의 주택)	소득세법 시행령 제155조 제3항
그 밖의 상속인 (소수지분자)	넣지 않음	소득세법 시행령 제155조 제3항

※ 피상속인이 주택을 2채 이상 남겼다면 이 규정이 적용되는 공동상속주택은 피상속인이 가장 오래 소유한 주택 등 정해진 순위에 따른 1채입니다.

지분이 똑같으면 누가 소유자가 될까?

상속지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상이면 아래 순서로 한 사람을 정합니다.

순서	소유자로 보는 사람	근거
1	그 공동상속주택에 거주하는 사람	소득세법 시행령 제155조 제3항 제1호
2	최연장자	소득세법 시행령 제155조 제3항 제3호

그래서 삼남매가 1/3씩 똑같이 나누고 아무도 그 집에 살지 않으면 최연장자가 공동상속주택의 소유자가 됩니다. 나머지 두 사람은 소수지분자입니다.

등기를 미루면 어떻게 판정할까?

상속주택이 아닌 다른 주택을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았으면 민법의 법정상속분대로 소유한 것으로 보고 최대지분자를 가립니다.

등기 여부	판정 기준	근거
협의분할 등기를 마침	등기된 지분	소득세법 시행령 제155조 제3항
등기 전	민법의 법정상속분	소득세법 시행령 제155조 제19항

사전-2026-법규재산-0758 (2026.09.15.)

아버지는 1995년에 사망했고 상속인은 신청인과 누나와 형 세 사람이었습니다. 형과 연락이 닿지 않아 아버지 주택은 지금까지 상속등기를 하지 못했습니다.

신청인은 아버지와 따로 살았고 상속주택에 거주한 적도 없었습니다. 신청인은 2020년에 다른 주택을 사서 2026년에 팔면서 미등기 상태의 공동상속주택을 주택 수에서 빼고 비과세를 판정할 수 있는지를 물었습니다.

국세청은 등기 전이라면 민법의 법정상속분으로 소유자를 판단하고 최대지분자가 두 명 이상이면 거주자와 최연장자 순서로 정한다고 답했습니다.

또 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 이후에 취득한 일반주택을 양도할 때에도 그 공동상속주택은 소유주택으로 보지 않는다고 밝혔습니다. 다만 일반주택을 판 뒤 협의분할 등기를 해서 비과세 요건을 갖추지 못하게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 추가로 낼 양도소득세를 신고·납부해야 한다고 덧붙였습니다.

상속주택을 혼자 받거나 최대지분자인 상속인의 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항)는 상속 이후에 취득한 일반주택을 팔 때는 적용되지 않습니다.

서면-2024-법규재산-2074 (2024.07.21.)

아버지는 주택 A와 B 두 채를 남기고 2021년 5월에 사망했습니다. 어머니와 자녀 다섯 명은 두 채 모두 지분을 나눠 공동으로 상속등기했습니다.

자녀 중 한 명은 상속 전부터 자기 집이 있었습니다. 소수지분 예외는 선순위 상속주택 1채에만 적용되므로 그대로 두면 이 자녀는 후순위 상속주택 B의 지분 때문에 주택 수가 늘어납니다. 상속인들은 상속세 신고기한 전인 2021년 9월에 다시 협의해 B주택을 다른 자녀 한 명의 단독 소유로 등기를 고쳤습니다.

납세자는 이 자녀가 A주택의 소수지분만 남은 상태에서 자기 집을 팔면 비과세가 되는지를 질의했습니다.

국세청은 상속세 신고기한까지 다시 협의분할한 결과 일반주택과 A주택의 소수지분만 보유하게 되었다면 그 일반주택 양도가 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있다고 답했습니다.

서면-2025-법규재산-2004 (2026.01.29.)

신고기한이 지난 뒤 지분을 고친 사례도 있습니다.

신청인은 2015년부터 배우자와 공동명의로 주택 한 채를 갖고 있었습니다. 2020년에 상속이 개시되면서 신청인은 입주권 지분 49%를 상속받았고 동생이 51%를 받았습니다. 입주권은 2024년에 주택으로 완공됐고 두 사람은 2025년에 등기를 고쳐 지분을 50%씩 맞췄습니다. 늘어난 1%에 대해서는 증여세를 냈습니다.

지분이 같아지면서 등기상으로는 최연장자인 신청인이 최대지분자가 되었습니다. 신청인은 최대지분자로서 상속주택 특례를 적용받을 수 있는지를 질의했습니다.

국세청은 상속개시 뒤 증여 등으로 지분이 바뀌어도 공동상속주택의 소유자는 상속개시일을 기준으로 판정한다고 답했습니다. 신청인은 여전히 소수지분자로 보므로 최대지분자에게 적용되는 상속주택 특례의 대상이 아니라는 것입니다.

실제로 계산해 보면?

ex) 어머니 아파트를 형·누나·막내가 공동상속하고 아무도 그 집에 살지 않으며 막내가 상속 이후 6억 원에 산 아파트를 2년 보유하다 9억 원에 파는 경우
(누나가 형보다 연상, 막내 세대에 다른 주택 없음, 비조정대상지역, 보유 2년이라 장기보유특별공제 없음, 양도소득 기본공제 250만 원 적용, 지방소득세는 제외)

구분	막내가 소수지분자	막내가 최대지분자
지분 예시	형 2/5·누나 2/5·막내 1/5	막내 1/2·형 1/4·누나 1/4
공동상속주택의 소유자	누나 (동률 중 최연장자)	막내
막내 세대의 주택 수	1채	2채
양도차익	3억 원	3억 원
과세표준	비과세	2억 9,750만 원
양도소득세 산출세액	0원	9,311만 원

지분 비율 하나가 막내의 양도소득세를 9,311만 원 바꿔 놓는 셈입니다.

절세 포인트

공동상속주택의 지분은 상속인 각자의 주택 보유 상황과 앞으로의 매도 계획을 먼저 확인한 뒤에 정해야 합니다. 일반적으로는 다른 주택이 없거나 팔 계획이 없는 상속인이 최대지분자가 되는 편이 안전합니다.

지분을 똑같이 나누면 그 집에 사는 사람이나 최연장자가 소유자가 됩니다. 최연장자가 집을 팔 계획이 있다면 균등 분할이 오히려 불리할 수 있습니다.

공동상속주택은 지분 비율과 등기 시점에 따라 상속인 각자의 양도세 비과세 여부가 달라질 수 있으므로 반드시 상속 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.