자녀에게 부동산을 공짜로 빌려주면 부모에게 어떤 세금이 나올까? (소득세·부가가치세)

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

상담을 하다 보면 자녀가 부모 소유 상가에서 장사를 하거나, 부모 명의 아파트에 임대료 없이 사는 경우가 정말 많습니다.

가족끼리인데 무슨 문제가 되겠냐고 생각하기 쉽지만, 세법은 이런 거래를 그냥 두고 보지 않는데요.

오늘은 자녀에게 부동산을 무상 또는 저가로 임대할 때 임대인인 부모에게 생기는 소득세와 부가가치세 문제를 정리해 보겠습니다.

부모에게 소득세가 과세되는 경우는?

소득세법 제41조는 특수관계인과의 거래로 소득세 부담을 부당하게 줄인 경우, 세무서가 소득금액을 다시 계산할 수 있도록 하고 있습니다. 이른바 부당행위계산 부인 규정인데요.

부동산 임대에서는 다음 두 가지를 모두 충족하면 시가 기준으로 소득세가 다시 계산됩니다.

요건	내용
① 거래 상대	특수관계인에게 부동산(주택·상가)을 무상 또는 저가로 제공
② 금액 기준	시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상

다만 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호 단서에 중요한 예외가 있습니다.

직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고, 그 직계존비속이 실제로 거주하는 경우에는 과세하지 않는다는 것입니다.

여기서 놓치기 쉬운 부분이 있는데요. 이 예외는 "주택 + 무상" 조합에만 적용됩니다.

주택이라도 저가로 임대하면 소득세가 과세되고, 상가는 무상이든 저가든 모두 과세 대상입니다.

구분	무상	저가
상가	요건 충족 시 소득세 과세	요건 충족 시 소득세 과세
주택	자녀가 실제 거주하면 과세 제외	요건 충족 시 소득세 과세

적정 임대료(시가)는 어떻게 계산할까?

소득세가 과세되는 경우, 소득세법 시행령 제98조 제4항은 법인세법 시행령 제89조 제3항부터 제5항을 준용하도록 하고 있습니다.

법인세법 시행령 제89조 제4항에 따르면, 임대료의 시가가 불분명할 때는 아래 산식으로 연 임대료를 계산합니다.

연 임대료 시가 = (부동산 시가 × 50% - 보증금) × 정기예금이자율(현재 3.1%)

여기서 부동산 시가는 아래 순서로 판단합니다.

순서	기준
1순위	해당 자산의 거래가액
2순위	감정평가액
3순위	상속증여세법상 평가액

부가가치세는 언제 과세될까?

부가가치세법 제12조 제2항에 따르면 대가 없이 제공하는 용역은 원칙적으로 과세 대상이 아닙니다.

그런데 단서가 있는데요. 특수관계인에게 사업용 부동산 임대용역을 무상으로 공급하는 경우는 예외적으로 용역의 공급으로 봅니다.

또 부가가치세법 제29조 제4항은 특수관계인에게 용역을 부당하게 낮은 대가로 공급하는 경우에도 시가를 공급가액으로 보도록 하고 있습니다.

즉 아래 둘 중 하나에만 해당해도 부가가치세가 시가로 과세됩니다.

요건	내용
①	특수관계인에게 부동산 임대용역을 무상으로 공급
②	특수관계인에게 용역을 부당하게 낮은 대가로 공급

주택 임대는 부가가치세 면세 대상이므로 이 문제에서 제외됩니다. 결국 부가가치세는 상가 임대에서만 문제가 되는데요.

구분	무상	저가
상가	부가가치세 과세	부가가치세 과세
주택	면세 대상, 해당 없음	면세 대상, 해당 없음

부가가치세의 시가는 부가가치세법 시행령 제62조에 따라 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 우선 적용하고, 그 가격이 불분명하면 소득세와 동일하게 법인세법 시행령 제89조 제4항의 산식을 준용합니다.

※ 소득세와 달리 부가가치세에는 "3억 원 또는 5%" 기준이 없다는 점도 주의해야 합니다.

부모 입장 과세 내용 총정리

세목	구분	무상	저가
소득세	상가	산식 금액 전액 과세 (5% 또는 3억 요건)	산식 금액과의 차액 과세 (5% 또는 3억 요건)
소득세	주택	자녀 실제 거주 시 과세 제외	산식 금액과의 차액 과세 (5% 또는 3억 요건)
부가가치세	상가	산식 금액 전액 과세 (금액 요건 없음)	산식 금액과의 차액 과세 (금액 요건 없음)
부가가치세	주택	면세	면세

절세 포인트

자녀에게 주택을 빌려줄 계획이라면 어중간하게 싼 임대료를 받는 것보다 완전 무상으로 하고 자녀가 실제 거주하는 편이 부모의 소득세 측면에서는 오히려 안전합니다. 저가 임대는 과세 대상이지만 실거주 무상 임대는 과세 제외이기 때문입니다.

상가는 예외가 없습니다. 무상이든 저가든 소득세와 부가가치세가 모두 문제 되므로, 시가 산식으로 계산한 적정 임대료를 받고 세금계산서를 정상 발행하는 것이 원칙입니다.

또 하나 기억하실 점은, 오늘 정리한 내용은 임대인인 부모의 세금이고, 무상으로 사용하는 자녀에게는 별도로 부동산 무상사용이익에 대한 증여세 문제가 발생할 수 있다는 것입니다.

가족 간 임대는 임대료 수준과 거주 형태에 따라 과세 여부와 세액이 완전히 달라집니다.

거래를 시작하기 전에 반드시 상속·증여 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.