상속받은 아파트는 얼마로 평가될까? (시가·유사매매사례가액 기준)

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

상속세 상담에서 가장 자주 받는 질문이 바로 "상속받은 아파트는 얼마로 신고하나요?", "실거래가인가요, 공시지가인가요?"입니다.

답부터 말씀드리면 상속 주택의 평가는 시가가 원칙인데요.

오늘은 가장 흔한 사례인 아파트를 중심으로, 시가가 어떻게 결정되는지 정리해 보겠습니다.

세법에서 말하는 시가란?

시가는 평가기간 내에 형성된 불특정 다수 사이의 거래가액 정도로 이해하시면 됩니다. 두 가지 요소로 나눠 볼 수 있는데요.

먼저 평가기간은 상속과 증여가 다릅니다.

구분	평가기간
상속	상속개시일(사망일) 전후 6개월
증여	증여일 전 6개월 ~ 후 3개월

다음으로 어떤 가액을 시가로 볼지는 아래 순서를 따릅니다.

순서	구분	내용
1순위	해당 재산의 가액	상속받은 바로 그 아파트의 매매·감정·수용 가액
2순위	유사 재산의 가액	유사한 다른 아파트의 매매·감정·수용 가액

핵심은 순서입니다. 해당 재산의 가액이 있으면 그 가액이 우선이고, 없는 경우에만 유사 재산의 가액으로 넘어갑니다.

예를 들어 103동 1802호를 상속받았다면, 전후 6개월 내에 1802호 자체의 매매나 감정 가액이 없을 때만 같은 단지 유사 평형의 매매사례가액이 시가가 되는 것입니다.

유사 재산은 어떤 기준으로 판단할까?

아파트의 경우 유사 재산으로 인정되려면 아래 세 가지를 모두 충족해야 합니다.

요건	내용
① 단지	평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
② 면적	주거전용면적 차이가 평가대상 주택의 5% 이내일 것
③ 가격	공동주택가격 차이가 평가대상 주택의 5% 이내일 것

요건을 충족하는 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 거래가액을 적용합니다.

평가기간에 매매사례가 없으면 안심해도 될까?

그렇지 않습니다. 여기가 실무에서 가장 조심해야 할 부분인데요.

평가기간 중 유사매매사례가액이 없더라도, 과세관청은 상속개시일 전 2년부터 상속개시일 후 15개월(법정결정기한)이 속하는 달의 말일 사이의 가액을 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 적용할 수 있습니다.

즉 전후 6개월 안에 거래가 없다고 해서 공시가격 신고가 그대로 인정된다고 보장할 수 없습니다.

나아가 관련 예규는 평가기간 내에 유사매매사례가액이 있는 경우에도 평가심의위원회를 통해 최대 2년 전 가액까지 활용될 수 있다고 해석하고 있어 더욱 주의가 필요합니다.

절세 포인트

아파트는 단지 내 거래가 빈번해서 유사매매사례가액이 잡히는 경우가 대부분입니다. 신고 직전에 어떤 거래가 시가로 걸리는지 반드시 조회해야 하고, 신고 후 결정기한까지 발생하는 거래도 세액에 영향을 줄 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

유사매매사례가액이 지나치게 높게 형성되어 있다면, 감정평가를 받아 해당 재산의 가액(1순위)을 만들어 유사 사례(2순위)를 차단하는 전략도 검토할 수 있습니다.

반대로 향후 양도소득세까지 고려하면 상속 시점에 평가액을 높여 두는 것이 유리한 경우도 있어, 방향은 재산 구성에 따라 달라집니다.

같은 아파트라도 어떤 가액이 시가로 적용되느냐에 따라 상속세가 수천만 원 단위로 달라집니다.

신고 전에 반드시 상속 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.