상속받은 주택 취득세는 얼마일까? (과세표준·세율·0.96% 특례)

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

상속 상담을 하다 보면 상속세만 신경 쓰다가 등기 단계에서 취득세 고지서를 받고 당황하시는 분들이 많습니다.

상속 주택의 취득세는 과세표준과 세율 구조만 알면 미리 계산할 수 있고, 요건에 따라 세율이 3분의 1 이하로 줄어드는 특례도 있는데요.

오늘은 상속 주택 취득세의 과세표준, 세율, 그리고 특례 활용법까지 순서대로 정리해 보겠습니다.

상속 취득세의 과세표준은 무엇일까?

지방세법 제10조의2 제2항 제1호는 상속에 따른 무상취득의 과세표준을 시가표준액으로 정하고 있습니다.

그리고 지방세법 제4조에 따라 토지와 주택의 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액을 말하는데요. 부동산 유형별로 아래와 같습니다.

부동산 유형	시가표준액
아파트, 다세대주택	공동주택가격
단독주택, 다가구주택	개별주택가격
토지	개별공시지가

여기서 주의할 점이 있습니다. 상속세 신고 시 부동산 가액은 시가(매매사례가액 등)를 원칙으로 평가하기 때문에, 취득세 과세표준과 상속세 신고가액은 서로 다를 수 있습니다.

상속 취득세 세율은 얼마일까?

지방세법 제11조 제1항 제1호에 따라 상속 취득의 표준세율은 농지 2.3%, 농지 외 부동산 2.8%입니다.

여기에 부가세 성격의 농어촌특별세와 지방교육세가 붙는데요. 주택 기준으로 정리하면 아래와 같습니다.

구분	취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
국민주택규모 초과	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
국민주택규모(85제곱미터) 이하	2.8%	비과세	0.16%	2.96%

각 세율의 근거는 다음과 같습니다.

농어촌특별세는 농어촌특별세법 제5조에 따라 표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%, 즉 0.2%입니다. 다만 농어촌특별세법 제4조 제9호에 따라 국민주택규모 이하 주거용 건물은 비과세됩니다.

지방교육세는 지방세법 제151조에 따라 (2.8% - 2%) × 20% = 0.16%로 계산됩니다.

취득세가 0.96%로 줄어드는 특례는?

지방세법 제15조 제1항 제2호는 상속 취득 중 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득에 대해 표준세율에서 중과기준세율(2%, 지방세법 제6조 제19호)을 뺀 세율을 적용하도록 하고 있습니다.

요건은 두 가지입니다.

요건	내용
①	상속으로 인한 취득일 것
②	주민등록상 모든 세대원이 무주택일 때 취득하는 1주택일 것

※ 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주해도 부모와 같은 세대로 간주됩니다.

특례가 적용되면 세부담은 아래와 같이 낮아집니다.

구분	취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
1가구 1주택 상속 특례	0.8% (2.8% - 2%)	비과세	0.16%	0.96%

농어촌특별세법 제4조 제10호의4에 따라 이 특례 취득에는 농어촌특별세도 비과세됩니다.

절세 포인트

특례 적용의 핵심은 공동상속 시 소유자 판정 규정을 활용하는 것입니다.

지방세법 시행령 제29조 제3항은 주택을 여러 명이 공동으로 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보도록 하고 있습니다. 지분이 0.01%라도 더 많은 사람이 소유자가 되는 것인데요.

따라서 상속인 중 무주택 세대인 사람의 지분을 조금이라도 높게 설계하면, 그 주택 전체가 무주택자 소유로 판정되어 공동상속인 전원이 0.96% 특례세율을 적용받을 수 있습니다.

다만 모든 상속인의 지분이 동일하면 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 가장 많은 사람 순서로 소유자를 판정하므로, 균등 분할 전에 이 순서를 반드시 확인해야 합니다. 또 취득세 과세표준은 공시가격이지만 상속세는 시가로 평가되므로, 두 세금을 같은 금액 기준으로 계산하는 실수도 피해야 합니다.

상속 취득세는 지분 설계 하나로 세율이 3.16%에서 0.96%까지 달라집니다.

등기 전에 반드시 상속 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.