토지 증여, 공시지가로 신고하면 세금 폭탄? 국세청 감정평가 대상 확대

안녕하세요. 상속24의 상속세 전문 세무사 김민식입니다.

토지 증여 상담을 하다 보면 "공시지가로 신고하면 되는 것 아니냐"고 물으시는 분들이 여전히 많습니다.

2024년까지는 실제로 그렇게 신고하는 경우가 일반적이었는데요. 2025년 4월 1일부터 새로운 상속세 및 증여세 사무처리규정이 시행되면서 상황이 완전히 달라졌습니다.

오늘은 토지까지 확대된 국세청 감정평가 사업과 그 대응 방법을 정리해 보겠습니다.

국세청 감정평가 사업이란?

국세청이 상속세·증여세 부과 대상 부동산에 대해 직접 감정을 의뢰해 추정시가를 산정하고, 그 평가액으로 과세할 수 있도록 만든 제도입니다.

납세자가 공시가격 같은 보충적 평가액으로 낮게 신고해도, 국세청이 감정가액으로 다시 평가해 세금을 매길 수 있다는 뜻인데요.

토지도 감정평가 대상에 포함될까?

원래 이 사업은 비거주용 부동산(상가 건물 등)에 한정되어 있었습니다.

그런데 2024년 12월, 대상을 모든 부동산으로 확대하는 사무처리규정 개정안이 나왔고 2025년 4월 1일부터 시행에 들어갔는데요.

이 개정으로 토지도 감정평가 대상에 포함되었습니다.

모든 토지가 대상일까?

지상에 건축물이 없는 토지가 대상이라서, 사실상 대부분의 나대지·농지·임야가 해당될 것으로 보입니다.

당초 개정안에서는 조세특례제한법 제71조 제1항 각호 요건을 모두 갖춘 영농자녀 등이 증여받는 농지는 제외하려 했는데요.

2025년 5월 21일에 나온 추가 개정안에서는 영농자녀가 받는 농지까지 평가 대상에 포함되었습니다. (해당 추가 개정안은 현재 기준 아직 미시행)

어떤 경우에 감정평가 대상으로 선정될까?

상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조(제2670호)는 두 가지 선정 기준을 두고 있습니다.

기준	내용
금액 기준	추정시가와 보충적 평가액(토지는 공시지가)의 차이가 5억 원 이상
비율 기준	차이 비율이 10% 이상 [(추정시가 - 보충적 평가액) ÷ 추정시가]

※ 추정시가: 5개 이상 감정평가법인에 의뢰해 최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값

다만 규정이 "다음 각 호의 사항을 고려하여" 선정할 수 있다고만 되어 있어, 둘 중 하나만 해당해도 선정되는지, 둘 다 해당해야 하는지 명확하지 않은데요.

보수적으로 하나만 해당해도 선정될 수 있다고 가정하고 신고 전략을 짜는 것이 안전합니다.

ex) 공시지가 6억 원인 토지의 추정시가가 7억 원이라면 차이는 1억 원이지만 비율이 약 14.3%라서, 비율 기준 하나만으로도 선정 위험이 있다고 봐야 합니다.

어떻게 대응해야 할까?

증여 실행 전에 공시지가 신고의 위험도를 먼저 진단해야 합니다.

선정 위험이 있다고 판단되면 납세자가 먼저 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하는 방법이 있는데요. 일반적으로 납세자가 사전에 의뢰한 감정가액이 국세청 의뢰 감정가액보다 낮게 나올 확률이 높습니다.

여기에 또 하나의 장점이 있습니다. 감정가액은 수증자가 나중에 그 토지를 팔 때 취득가액이 되기 때문에, 양도차익을 줄여 양도소득세를 아낄 수 있는데요.

증여세는 크지 않고 향후 양도소득세가 클 것으로 예상되는 토지라면, 감정평가 신고가 오히려 적극적인 절세 수단이 됩니다.

절세 포인트

2025년 4월 이후의 토지 증여는 공시지가 신고가 기본이라는 공식이 더 이상 통하지 않습니다.

공시지가와 시세의 차이가 5억 이상이거나 10% 이상 벌어지는 토지라면 국세청 감정평가 선정 가능성을 전제로 계획을 세워야 하고, 위험이 있다면 사전 감정평가로 가액을 확정해 신고하는 것이 안전한데요.

증여세와 미래의 양도소득세를 함께 놓고 평가 방법을 정해야 전체 세 부담이 최소화됩니다.

같은 토지라도 평가 방법 선택에 따라 증여세와 양도소득세가 모두 달라집니다.

토지 증여를 계획 중이라면 신고 전에 반드시 증여 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.