국세청 소급 감정평가 과세, 감정평가서 작성일까지 가격변동 없어야 인정 (대법원 2025두33867)

안녕하세요. 상속24의 증여세 전문 세무사 김민식입니다.

상담을 하다 보면 "부모님한테 상가 건물을 증여받고 공시가격으로 증여세를 신고했는데 국세청이 감정평가를 해서 세금을 더 내라고 합니다. 다툴 수 있나요?"라는 질문을 자주 받는데요.

오늘은 대법원 2025두33867 (2026.08.13.) 판결을 바탕으로 국세청 소급감정 과세에서 어떤 부분을 다퉈야 하는지 정리해 보겠습니다.

국세청은 어떤 근거로 신고 뒤에 감정평가를 할까?

상속세와 증여세는 평가기준일 현재의 시가로 재산을 평가합니다. 시가로 인정되는 매매가액이나 감정가액은 원칙적으로 아래 평가기간 안에 있어야 합니다.

구분	평가기간
상속세	상속개시일 전 6개월부터 후 6개월까지
증여세	증여일 전 6개월부터 후 3개월까지

평가기간 안에 시가가 없으면 개별공시지가나 기준시가 같은 보충적 평가방법으로 신고하게 됩니다.

그런데 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간 밖의 가액도 시가에 넣을 수 있는 길을 열어 두고 있습니다. 평가기준일 전 2년 이내의 기간이나 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 기간에 매매나 감정가액이 있으면서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 가액을 시가에 포함시킬 수 있습니다.

구분	법정결정기한
상속세	신고기한부터 9개월
증여세	신고기한부터 6개월

국세청 감정평가 사업은 이 단서 규정을 근거로 합니다. 납세자가 공시가격으로 신고하면 국세청이 법정결정기한 안에 감정기관 두 곳에 감정을 의뢰하고 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정가액으로 다시 과세하는 구조입니다(국세청 감정평가 대상 확대 칼럼 참고).

대법원 2025두33867 (2026.08.13.)

부모가 2022년 1월 4일 자녀 두 명에게 토지와 건물을 각각 증여했습니다. 자녀들은 그해 5월 개별공시지가와 기준시가로 평가한 금액으로 증여세를 신고했습니다.

지방국세청은 그해 8월 감정평가법인 두 곳에 감정을 의뢰하면서 가격산정기준일(감정가액이 어느 시점의 가격인지를 나타내는 날)을 증여일인 1월 4일로 정했고 해당 감정평가서는 8월에 작성이 완료됐습니다.

세무서는 이 감정가액을 기준으로 증여재산가액을 다시 계산해 두 사람에게 증여세 15억 8,462만 원과 32억 5,408만 원을 각각 추가로 고지했는데요.

자녀들은 증여일부터 감정평가서 작성일까지 7개월 사이에 가격변동이 있었으므로 이 감정가액을 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다고 주장하며 소송을 냈습니다.

1심 대구지방법원 2023구합25901 (2024.10.23.)과 2심 대구고등법원 2024누12628 (2025.04.25.)은 과세가 적법하다고 판단했습니다. 가격변동은 증여일부터 가격산정기준일까지만 따지면 되는데 두 날이 1월 4일로 같으니 가격이 변동할 기간 자체가 없다는 것입니다.

대법원은 가격산정기준일부터 감정평가서 작성일까지의 기간도 심사해야 한다고 보고 2심 판결을 뒤집었습니다.

구간	2심	대법원
증여일부터 가격산정기준일까지	심사 대상	심사 대상
가격산정기준일부터 감정평가서 작성일까지	심사 불필요	심사 대상

가격변동의 특별한 사정은 무엇으로 판단할까?

대법원은 판단 요소를 구체적으로 열거했는데요. 해당 기간에 재산 가액에 유의미하게 영향을 미치는 변동이 생겨 감정가액이 평가기준일 현재의 객관적 교환가치를 반영하지 못하게 됐는지가 기준이 됐습니다.

구분	판단 요소
부동산 자체의 변화	토지의 분할·합병, 지목이나 형질의 변경, 건축물의 철거·멸실, 신축·개축·증축 같은 법적·물리적 상태나 이용 상황의 변화
규제와 환경의 변화	용도지역·지구 변경, 공법상 제한의 설정·해제, 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화
가격 지표	개별공시지가 등 공시가격의 누적 변동폭과 기간별 편차, 지역 평균 지가변동률과의 괴리, 비교표준지와의 상대적 가격 차이 변동, 주변 토지 용도의 점진적 개선
감정 자체의 요소	평가기준일과 가격산정기준일, 감정평가서 작성일 사이의 시간적 간격, 감정평가로 가격 변동성을 보정할 수 있는지, 평가자의 주관이 개입될 위험, 동종·유사 자산과의 현저한 가격 불균형

절세 포인트

국세청 감정평가로 과세예고통지나 고지서를 받았다면 감정평가서의 가격산정기준일과 작성일부터 확인해야 합니다. 두 날짜 사이에 지가변동률, 용도지역 변경, 주변 개발처럼 가격에 영향을 주는 사정이 있었는지 자료를 모으는 것이 불복의 출발점입니다.

같은 감정가액이라도 감정평가서 작성일까지의 가격변동을 어떻게 다투느냐에 따라 시가 인정 여부와 세액이 달라집니다.

국세청 감정평가 과세에 대한 불복은 반드시 증여세 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.